Първо бих посъветвала всички собственици на самостоятелни обекти да сключват застраховка имущество. Цената не е висока, около 1-2 лв./м2 за годината. Тя поема щетите нанесени както върху вашия имот, така и ако вие нанесете щети на съседен такъв.
Покривът тече! Най – напред трябва да се направи, е да се уведоми домоуправителя на входа. Той от своя страна трябва да направи оглед, да установи наличието на теч, да се свърже с фирми, извършващи тази услуга, да изиска оферти за ремонт, да свика и проведе общо събрание на етажната собственост (ОС на ЕС), на което да представи офертите и присъстващите да вземат решение и да одобрят оферта и фирма изпълнител. Важно е да изберете фирма, а не физическо лице! Гаранцията на цялостен ремонт на покрива по НАРЕДБА № 2 от 31 юли 2003 г. за минимални гаранционни срокове е 7 години. Също така съветвам да се сдобиете с всички необходими документи: оферта от изпълнителя, договор между етажната собственост и изпълнителя, фактура за цялата платена сума. В договора трябва да са изброени всички СМР, които ще се извършат, срокове за изпълнение, стойността на ремонта и как ще се извърши плащането, гаранционния срок.
Как да накараме всички съседи да се включат с пари в ремонта? При положение, че не желаят доброволно да заплатят тяхната част от сумата, законът позволява да се подаде Заявление по реда на чл.410 от ГПК. Тоест да ги съдите. Не подавайте това заявление сами! Наемете адвокат, който е специализиран в „етажна собственост“! Адвокатът ще поиска да му предоставите: протокол от ОС на ЕС, на което е взето решение за извършване на ремонта, вписана е избраната фирма и начина на разпределение на средствата. Ще поиска и оферта от изпълнителя, договор между етажната собственост и изпълнителя, фактура за цялата платена сума. Практиката показва, че тази съдебна процедура не е тежка и не е бавна, единствено трябва да имате всички документи!
Спазвайки описаното по-горе не позволявате на фирмата изпълнител да се отнесе некоректно към вашия вход и да не спази гаранцията. Не позволявате на съседи да бъдат некоректни и да дължат средства на входа, които не може да съберете.
Ако съставянето на документите е трудно за вас, се обърнете към дружество за професионално управление – така наречените „професионални домоуправители“, те извършват тази услуга без входа да има сключен договор с тях.
Практиката показва, че присъствието на собственици на общо събрание на етажна собственост (ОС на ЕС) е твърде малко, около 30-40% от имащите право на глас. Причините най-често са трудова заетост, грижа за малки деца и възрастни хора. Някои собственици пък не желаят да се занимават с битовизми, а и да влизат в междусъседски свади. Когато не присъствате на събрание давате възможност на няколко човека от вашия вход да вземат важни за всички решения, които може да не са добре обмислени или дори неадекватни. Например: Присъстващите на ОС на ЕС могат да вземат решение за луксозно боядисване на входа, а в същото време да неглежират, че покривът тече и се нуждае от ремонт.
ОС на ЕС е органът, който взима всички решения за входа. Управителят на етажната собственост е само изпълнител на тези решения и няма право да взима индивидуални такива, освен в неотложен случай (теч в общи части, отпушване с ВОМА и др.). В индивидуален разговор може да се даде предложение за извършване на ремонт и обновяване в общите части, управителят на ЕС да одобри вашето предложение, но това не му дава право да го осъществи.
Присъствайки на ОС на ЕС, имате възможност да изразите вашето мнение, да дадете предложение, което останалите собственици да харесат, да има диалог и решенията, които се вземат да бъдат в полза на всички.
Управителят на ЕС не е единственото лице, което може да дава предложения, изисква и предствая оферти за ремонти. Всеки един собственик, ползвател и обитател, трябва да се чувства ангажиран и съпричастен с проблемите на сградата. Вашата собственост не започва от входната врата на апартамента, а от входната врата на блока!
Установявайки, че има теч във вашия апартамент трябва да се свържете със собственика на апартамента над вас и да му съобщите за случилото се. Необходимо е да се установи дали теча е от компрометирана тръба, която е обща част (това са вертикалните тръби за права и обратна вода) или е частен проблем (хоризонтални отклонения, който свързват мивка, душкабина, сифон, казанче на тоалетна чиния, фуги между плочките и др.)
Теч от обща част – в този случай сигнализирате за проблема на домоуправителя (управител на етажната собственост). Той от своя страна, с помощта на ВиК специалист, трябва да локализира проблема и да го отстрани за сметка на етажната собственост. Вертикалните тръби за права и обратна вода са обща част.
ЗУЕС чл.48 (5) За извършване на необходим ремонт на общи части на сградата се отпускат финансови средства незабавно с решение на управителния съвет (управителя). Общото събрание утвърждава направените разходи, които са удостоверени с платежни документи.
Всички собственици по тази вертикала трябва да са в готовност да осигурят достъп до техните апратаменти. Течът може да не е от апартамента, който се намира непосредствено над този, в който се е появил проблема.
Много фирми предлагат услуга заснамане с термографска камера. Камерата може да локализира компрометираното място безконтактно.
Теч, който е частен проблем (теч от един апартамент в друг) – тук домоуправителя не може да ви бъде полезен, т.к. той се занимава и е отговорен само за общите части на входа/сградата. В този случай ремонтът е ангажимент на собственика на самостоятелния обект, предизвикал теча. Често се случва той да не предприеме действия по отстряняването му, въпреки многократните молби на пострадалия. Препоръчвам да се обърнете към адвокат и чрез него да подадете искова молба в съда, с която да поискате обезщетение.
Застраховка имущество се сключва лично от собственика и това, че сте собственик на този самостоятелен обект го доказвате при подписване на полицата. Ако сте сключили застраховка имущество, трябва да се обърнете към вашия застраховател още щом видите, че се е появил теч. Представител на компанията ще посети дома ви и ще констатира щетата и в последствие ще ви плати ремонта.
Честа практика е когато собственик на къща с двор, предостави на строителна фирма част от поземления имот, за строеж на сграда срещу обезщетение – един или няколко апартамента, магазина, офиси, да запази за себе си собствеността върху по-голяма част от този имот. След като сградата бъде построена, тя се управлява съгласно Занона за управление на етажната собственост. Имотът върху който тя е построена може да бъде обща част, при положение, че всички собственици на самостоятелни обекти са собственици на поземления имот. В този случай решение за начина на ползване на имота се взима от общото събрание на етажната собственост. Например може да се вземе решение за обособяване на паркоместа, без те да пречат на достъпа до сградата на останалите собственици, коли със специален режим, зоните за маневри, ако има гаражи с вход от двора и др. Може да се вземе решение за изграждане на детски площадки и беседки.
Същите решения могат да се вземат и ако част от собствениците на самостоятелни обекти в сградата не са собственици на поземления имот (двора), но в този случай, решенията за този имот се вземат съгласно разпоредбите на Закона за собствеността Чл. 32. Общата вещ се използува и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ.
Собственикът на по-голяма част от поземления имот (дворното място) единствено има по-голяма тежест на гласа си при вземане на решение, т.к. решения се приемат с гласуване според дяловете, които притежава от двора. Това, че е собственик на по-голяма част от имота не му дава право да взима еднолично решение и сам да определя условията и реда за ползване на незастроената част. Тези собственици трябва да са наясно, че този имот вече не е тяхна собственост, но върху тях остава тежестта да заплащат данък за него.
При желание за остъкляване, първо трябва да изясним дали е лоджия, балкон или тераса.
Закона за устройство на територията дава определение за различните видове:
„Балкон“ е открита използваема площ върху конзолна конструкция, издадена пред фасадата на сградата.
„Лоджия“ е използваема площ, открита от външната си страна и включена в общия обем на сградата.
„Тераса“ е открита използваема площ, разположена върху помещения, върху колони или върху терена.
Според чл.151, ал.1, т.6 от същия закон не се изисква разрешение за строеж за остъкляване на балкони и лоджии.
От друга страна чл.6, ал.1, т.5 гласи: не извършват ремонтни дейности в своя самостоятелен обект или част от него, които да водят до влошаване на проектните показатели на характеристиките на строителни продукти, променени/заменени и/или първоначално вложени, както и/или дейности, с които да изменят помещения, пространства или части от тях, предназначени за общо ползване, да не нарушават архитектурния вид, носимоспособността, устойчивостта на строителната конструкция, пожарната безопасност или безопасното ползване на сградата;
За балкон и лоджия не се изисква разрешение за строеж, но се изисква съгласието на съседите.
За да се остъкли тераса, е необходим проект от инженер конструктор и разрешение от собствениците в сградата, което е дадено на общо събрание. И това решение се взима с мнозинство на повече от 50 присъстващите на общо събрание на етажната собственост.
Документите се входират в Общината с искане за издаване на разрешение за строеж.
Остъкляването означава поставяне на дограма – метална, ПВЦ, алуминиева, а не зидане на стени с тухли.
Неприятно би било семейната почивка да бъде прекъсната от обаждане на домоуправителя или съсед, по причина че има теч във вашата сграда, и е много вероятно той да започва от вашия апартамент. Може да избегнете тази неприятна ситуация като направите няколко неща.
Спрете крана, който захранва с вода апартамента ви. По този начин ще елиминирате възможността да се спука мека връзка, да изпусне кран, да протече бойлер и др. Спрете захранването с електричество и на бойлера, и останалите уреди в апартамента.
При ваше отсъствие от жилището и от града, а и от страната, може да се появи теч от друг апаратамент, да се запуши тръбата за обратна вода (канализационното отклонение) или да се появи друга причина, поради която трябва да осигурите достъп до обекта. Съветвам ви да оставите на съхранение ключ за жилището на ваш близък, роднина или приятел, който е в града и може да реагира незабавно. В противен случай ще се наложи да прекъснете почивката си и да се върнете за да осигурите достъп.
Още по-неприятно би било ако не сте оставили телефонен номер за контакт на домоуправителя! При такава аварийна ситуация той има право да сигнализира на телефон 112, за това че няма връзка с вас, да поиска присъствието на представители на органите на реда, да ползва услугите на ключар, който принудително да отвори апартамента, с цел да спред водата или изключи тока. Съставя се протокол за извършените действия, който се подписва от домоуправителя и двама свидетели. Апартаментът се запечатва и новите ключове остават на съхранение в домоуправителя.
За да е спокойна вашата почивка дайте телефонният си номер на домоуправителя, оставете ключ за апартамента на доверено лице и спрете тока и водата в него.
В забързаното ежедневие нямаме възможност да отделим време за общите дела във входа. А и свободното такова желаем да бъдем с близките си и семейството. Не е необходимо да го правим след като фирми предлагат услуга професионален домоуправител.
Първоначално проучете професионалните домоуправители (дружества за професионално управление)! Кои са фирмите, които предлагат тази услуга, от колко време са на пазара – какъв опит и стаж имат? Продължителният стаж и натрупаният опит говорят за адекватно, своевремено и почтено отношение към своите клиенти.
Прочетете мненията за тях в социалните мрежи и интернет пространството. Набележете няколко от тях, проведете личен разговор с представител и искайте оферта за предлаганите услуги. Не се водете от цената! Качеството има цена.
Попитайте за кадровата обезпеченост. Всеки, който е бил домоуправител във входа си знае, че един човек не може да се справи едновременно с организационната част, събирането на средствата, комуникация с доставчици (фирма за месечно абонаментно обслужване на асансьорното съоръжение, почистваща фирма и др.), аварийни сигнали на един вход, а камо ли на няколко десетки или стотици.
След като се сдобиете с лични впечатления и оферти, свикайте общо събрание, за да запознаете и останалите си съседи.
Изборът на професионален домоуправител се осъществява с решение на общо събрание на етажната собственост и съгласие за сключване на договор от 67% от собствениците на идеални части.
И вашите съседи могат да добият лични впечатления от дружеството, като поканите негов представител на общото събрание.
Жилищата, в които живеем, често се оказват малки и нямаме достатъчно място за съхранение на вещи, които използваме рядко. Във входа има общи помещения, които могат да се ползват за временно съхранение.
НЕ съхранявайте леснозапалими и опасни вещества!
Често обитателите в сградата съхраняват вещи по стълбището и площадките на входа. Други преграждат част от общия коридор и го приобщават към апартамента си. За да преградите, ви е необходимо съгласието на всички етажни собственици. При нарушения може да бъде наложена и санкция от служба „Пожарна безопасност и защита на населението“, защото се възпрепятства преминаването през общите части, които служат за достъп до апратаментите.
Освен това несъмнено пречат и на останалите обитатели в сградата: трудно преминаване покрай вещите, невъзможност за пренасяне на мебели и уреди, прах и паяжини по тях, почистването на които е трудно, дори невъзможно.
Що се отнася до междуетажните стаички, за да се използва такова помещение за лични нужди, трябва да имате разрешението на управителя на етажната собственост и/или на общото събрание. Общото събрание може да определи обезщетение за ползване на общата част. Редно е постъпленията от използване на общи части да се съхраняват във фонд „Ремонт и обновяване“ и да се разходват за тези нужди.
Есента започна и идва зимата. Отново трябва да помислим за общите части на сградата.
Първо тряабва да обърнем внимание на покрива. Да извършим оглед на подпокривното пространство и да установим има ли наличие на течове след есените дъждове. При налични такива е редно веднага да предприемем необходимите мерки за ремонт на проблемните участъци. Това е последният момент, преди зимата, в който може да извършим ремонт на покрива.
Също така трябва да огледаме улуци и водостоци! След листопада в есенния сезон е доста вероятно те да са запушени от листа и дребни клонки. Това създава опасност от преливане на улуците и замръзване и спукване на водостоците. Услугата се изпълнява от алпинист и ще бръкне дълбоко в джоба на собствениците.
Трябва да се изготви и график за снегопочистване. Графикът се изготвя и съхранява от домоуправителя и при обилен снеговалеж се изпълнява. Необходимо да се прокопаят пътеки около сградата за преминаващите и за достъп до входа.
За апартамент от 80 м2 може да сключите полица, както за 50, така и за 150 или повече лв – в зависимост от избраните лимити и покрити рискове.
Едно от най-често срещаните застрахователни събития е ВиК авария. Проблемът може да възникне от водопроводни, канализационни, отоплителни или климатични тръби или дори от повреда в уплътнението на мека връзка. Повечето застрахователи не носят покритие за увреждане от риска забравени отворени спирателни кранове и чешми, но има и такива, които го покриват. Покриват се и разходите за разкриване и установяване на проблема, вкл. използването на термокамера.
Често се случва ВиК авария в един апартамент да предизвика увреждане в няколко апартамента надолу по етажите. В такъв случай е добре полицата да има покритие „Обща Гражданска Отговорност“. Така застрахователят ще обезщети вредите не само във вашия апартамент, но и в апартаментите на вашите съседи. Този риск е особено важен и при възникване на пожар, който също е често срещано събитие. При един пожар щетите у съседа може да са значителни, а съседът е в правото си да заведе иск срещу вас за нанесените вреди.
Често възниква въпросът дали можем да застраховаме общите части в една сграда. Застрахователите, които предлагат отделна застраховка за това, без да сте застраховали апартамента си, са по-скоро изключение. Има застрахователи които изрично изключват щети по общи части в общите си условия.
По-честата практика е да се носи покритие за общите части в застраховката Имущество на апартамента, като се покриват щети по общите части до размера на притежавания от вас дял. Теоретично това означава, че ако всички имоти в една етажна собственост са застраховани, при щета по общите части, те ще бъдат обезщетени на 100%
При сключване на полица обърнете внимание дали компанията, която сте избрали покрива щети по гаражи, мазета или тавана. Нерядко подобни помещения са облагородени и се ползват активно от застрахования, но застрахователи ги изключват в общите си условия.
Не на последно място при сключване на полица обърнете внимание дали полицата се сключва без подзастраховане. С оглед на инфлационните процеси през последните няколко месеца редица компании повишиха минималните застрахователни суми на квадратен номер. Това означава, че в някои компании, ако застраховате имота си при твърде ниска застрахователна сума, при щета може да получите по-ниско застрахователно обезщетение от очакваното.
В ежедневието ни сме чували: Съседът ме наводни! Наводнението може да е в следствие на скъсана мека връзка, теч от водомер или тръба, захранваща обекта, сифон и много други.
Първо трябва да съобщите на съседа, че е причинил теч, наводнил е апартамента ви и да се установи причината. Причината за наводнението е от самостоятеления обект на съседа и ремонтът е за негова сметка. Дотук добре, но щетите във вашия обект са факт и ще ви струва скъпо да ги отстраните.
Ако сте сключили застраховка имущество, то ще поискате обезщетение от застрахователя. При положение, че нямате такава може да се опитате доброволно да уредите отношенията, като фирма или физическо лице остойности необходимия ремонт и поискате това да бъде платено от собственика на апартамента, причинил щетите. Ако тези отношения не могат да се решат между двете страни, може да потърсите правата си в съда и е въпрос на гражданскоправен спор. За целта трябва да наемете адвокат, специалист в тази област и да сте наясно, че ще направите още разходи – за обезпечение на доказателства и остойностяване, съдебна такса 4% от стойността на иска, адвокатски хонорар.
Всички сме ужасени от случващото се в Турция, Сирия, Румъния, Хърватия. Земетресенията взеха много жертви и оставиха много хора без дом и работа. Задаваме си въпросите: Какво би се случило ако има подобно земетресение с епицентър Пловдив? Сградите ще устоят ли на земетресение с голям магнитуд?
Има ли сгради които са опасни и кои са те?
Съществуват сгради, в които един или няколко собственици на самостоятелни обекти са решили еднолично, без проект или консултация с конструктор, да премахнат носеща стена в апартамента си или да направят отвор за врата. Изключително опасно е когато това е направено в жилища от първите етажи.
Ако сте собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост и имате съмнение, че ваш съсед е направил преустроиство, премахвайки носеща стена, може да се обърнете към Дирекция „Устройство на територията” към съответната община. От дирекцията ще извършат оглед на място и при нарушение ще съставят протокол с предписание, което трябва да бъде изпълнено в определените за това срокове.
При установяване на премахната носеща стена няма да е лесно да се възстанови. Първо ще трябва проект от инженер конструктор, съгласуван с Общината. А изпълнението – от оторизирана фирма, която да следва проекта на конструктора.
При желание да се направи промяна в жилището е редно да се проведе консултация със специалист, за да сме сигурни и защитени за нашето здраве, здравето на нашите близки и съседи.
Не оставяйте вашия вход без домоуправител. Вместо това изберете квалифициран екип от професионални управители на етажна собственост с доказала се във времето експертиза, опит и мотивация, който ще бъде от максимална полза за своите клиенти.